建立社区建设与物业管理良性互动新机制
石城路街道市建社区

随着社会的发展，人们对居住环境的要求日益提高，物业管理作为一项新兴行业应运而生，逐步走上了规范化的发展道路，但新事物总是伴随着新问题，由于经验不足和立法滞后等原因，我市物业管理现状还很不规范，在实际运作中特别是在与各方关系上，存在不少矛盾和纠纷，甚至相互冲突。如何搞好居住区的物业管理，维护社区安定团结的局面，成为各级政府十分关注的问题。
一、市建社区物业现状及存在问题
石城路街道市建社区位于铜陵市中心区域，面积1平方公里，辖市建村和义安苑小区两部分，居民1765户，人口6000多人，辖区有7家企事业单位。社区内现在两家私人物业公司：嘉源物业管理公司、义安苑物业管理公司。嘉源物业管理明人苑小区，内有住宅三栋，是封闭式小区，管理状况良好，但区域零散，没有形成规模性；义安苑内有住宅楼房22栋，属义安苑物业管理公司，历史遗留问题较多，造成现在虽有物业公司，但管理混乱，卫生状况差，居民普遍反映不好；市建村内41栋楼房，卫生归社区管理，状况良好；社区内另有新建高层、小高层住宅楼近10栋，尚未投入使用。2005年铜官山区所有的社区均组建了业主委员会，市建社区也于05年9月成立业主委员会，公开选举出委员会成员。
在发展过程中，产生不少亟待解决的新问题：
1、开发遗留的问题，房产开发与物业交接不明确；
2、前期物业管理与正常物业管理衔接不好；
3、业主维权意识不强，对现有物业公司不满意，对收取物业管理费有抵触情绪；
4、政府相关行权不到位，业主大会与业主委员会组建难；
5、权责不明晰，业主委员会形同虚设，至使委员会成员纷纷辞职；
6、物业管理市场化发育不良和对物业管理企业监管不力；
7、老旧小区实施物业管理进展迟缓。
二、应对措施
如何为广大居民（业主）提供安全、卫生、舒适、便捷与和谐的居住环境，建立新形势下的物管形态，是摆在我们眼前急待解决的问题。根据社区实际情况，笔者认为，解决问题的关键是应建立社区建设与物业管理良性互动新机制，将物业管理与社区建设有效地结合起来，更快更好地为广大居民提供服务。
1、坚持条块结合、属地管理、发挥社区对物业管理的指导协调作用。根据条块结合、属地管理的原则，充分发挥社区自身优势，协调解决物业管理中的难点、热点问题，有助于提升物业管理水平，也是构建和谐社会的重要表现。
一是大力推进业主委员会的组建，切实加强指导和监督，提高业主大会、业主委员会自我管理的能力。将住宅物业管理纳入了社区管理的范畴，社区负有组建业主大会和规范业主委员会运作的指导责任，配备专职人员，负责业主大会的召开和业主委员会的成立、改选工作。
二是加强对物业公司的管理。设立招投标制度，实行能者上，庸者下，加强对物业公司的管理，加强物业公司资质审核制度的年检制度。
三是充分发挥综合协调能力，解决物业管理中“急、难、愁”问题。住宅物业管理具有区域性、综合性和动态性的特点。物业管理中存在的问题，往往涉及到规划、绿化、市容环卫、公安、城管监察、通信、供水、供电等多个职能部门。在社区内建立由街道办事处牵头组织，业主委员会、居民委员会、物业管理企业和相关职能部门参加的联席会议制度，有助于解决住宅物业管理中的综合性问题，确保居民有一个祥和安宁的生活环境。
四是积极化解物业管理方面的矛盾纠纷，创造安定团结的社区氛围。随着改革开放的推进、市场经济的发展、居民物质文化需求的日益增长，群众利益失衡、政府管理缺位等问题导致的矛盾相对集中在社区，这其中不乏居民与物业管理企业、居民与居民之间在物业管理方面的矛盾，需要社区、党组织进行引导、协调，做好社会稳定工作。
2、发挥物业的自身优势，形成主动参与社区建设的新格局。物业管理企业和物业小区管理单位作为驻区单位，在做好物业服务工作的基础上，应该积极发挥优势，扩大服务范围，创新工作方式，主动参与到社区建设中来。
一是发挥在职党员模范带头作用为切入点，参与社区工作网络建设。
二是以志愿者队伍为手段，参社区服务体系建设。建立健全社区服务体系，以党、团员为骨干，建立社区服务志愿者队伍，协助社区搞好开展便民服务和帮困活动。
三是以提高物业服务水平为着眼点，参与文明社区建设。以高度的责任感，认真做好管理服务工作，承担起文明社区建设的责任。
四是以开展丰富多彩的文体活动为载体，参与社区文化建设，丰富居民文化生活努力营造和谐生活小区。
五是以小区网站为纽带，参与社区凝聚力工程建设。为了加强企业内部管理和与业主的沟通，物业管理企业应当充分运用小区网站这一阵地，营造正确的舆论氛围。
六是安置失业人员，参与社区再就业工程建设。积极协助社区做好再就业，主动协助政府做好维护社区稳定工作。
3、共享社区公共资源，创建物业管理与社区建设互动的良性机制。住宅物业管理与和谐社区建设是相辅相成的。按照“条块结合、资源共享、优势互补、共驻共建”的原则，物业管理单位，应当充分利用社区资源，加强自身建设。
一是共享社区党建资源，提高党组织的战斗力。
二是共离社区行政资源，提高解决、协调社会矛盾的能力。以共同需求、共同利益、共同目标为纽带，真正做到优势互补、共驻共建、形成合力。
三是共享社区管理资源，加强企业监管，规范业主自主管理。引导业主正确行使权利，履行义务，依法维权，保证物业管理活动正常有序，形成安宁和谐的小区居住环境。
三、须解决的几点问题
——加强制度建设。通过制度建设，界定社区的居民委员会、业主委员会、物业管理公司、社区服务中心等有关机构和企业的性质和职责，明确管理和服务的内容，制定其行为规范，以作为建设管理有序、文明祥和的新型社的制度保证。
——明确各自定位，避免重叠与越位。社区居委会是群众性自治组织，是居民利益的法定代表，以管人为主，对业主委员会和物业公司进行协调和指导；业主委员会是居住物业管理区域内对物业实施自治管理的群众组织，是业主利益的法定代表，对物业管理服务进行评议、监督；物业管理公司是专业服务组织，以管理为主，应接受群众自治组织的指导和监督。
——政府应加强对辖区内物业公司管理的指导与监督，在资金政策上加大对物管企业的扶持。
——避免物业管理机构与居委会因提供社区经营性服务而发生利益冲突。社区一方面要发挥物业管理以外的行政管理和居民自治的作用，另一方面又要配合、监督物业管理机构的工作。
——尚未实行物业管理的普通小区，政府要鼓励、支持居委会通过发展社区服务来管理好辖区内的物业。将居住区物业管理纳入政府管理，是深化城市基层管理体制改革的一项重要内容。
住宅物业管理涉及到老百姓的切身利益和千家万户的安居乐业，我们要正确把握物业管理与社区建设的依存关系，充分认识到做好物业管理服务工作必须紧紧依靠社区的支持和帮助，二者相辅相承，相互协助，以人为本，建立新型的服务关系，推动物业管理和社区建设的全面开展，共同为构建和谐社会做出贡献。