如何实现社区管理与物业管理的有机结合
石城路街道官塘社区

党的十六届四中全会提出了“全面构建和谐社会”的战略目标，为我们勾勒出未来社会的发展方向。社区作为社会的一份子，是社会的最小细胞。要实现构建和谐社会的宏伟目标，首先就是要建设好和谐文明的新型社区。而物业管理作为社区服务的一支生力军，在社区建设中正发挥着越来越重要的作用。社区居委会和小区物业管理公司作为城市建设和管理的最基层的单位，是城市管理工作的重要组成部分，它既和广大居民的日常生活密不可分，又是党和政府联系群众的桥梁与纽带。在很大程度上影响着城市的发展进程。为此，如何把握社区管理与物业管理的关系，实现两者的良性互动，从而形成社区与物业管理公司的互相促进，共同发展，是我们必须认真思考与探索研究的重要课题，下面就官塘社区的实际现状谈谈如何实现社区管理与物业管理的有机结合。
（一）
官塘社区是石城路街道中最大的社区之一，其特点显著，主要体现在以下几个方面。一是地域广。社区占地面积达2.5平方公里之多。二是人口多。社区居民多达1.2万余人。三是分布不均匀，不规范，呈杂乱分布。官塘社区按布局可分为8个区域，即翠竹园小区；翠竹苑小区；党校小区；三佳公司小区；四中、工艺美术公司小区；二印厂小区；煤炭局小区以及社区居委会附近小区。基本上相互分割，各不相属，管理力度很大。其中，翠竹园小区成立了新大众物业管理公司及其业主委员会，翠竹苑小区成立了金桥物业管理公司及其业主委员会，负责对上述两小区的日常管理，同时，官塘社区也于2005年成立了官塘社区业主委员会，负责对社区事务与管理与监督，由于社区与物业公司的性质不同，基职能亦不尽相同，这样，势必造成在某些领域里的冲突，形成了在管理上问题与矛盾。就拿我们社区来说，就有类似情况发生。如翠竹苑小区沿丁村路的一排门面房，其区域在官塘社区内，但其又隶属于新大众物业管理公司管理，由于地处边缘，日常管理不到位，就出现了责任区卫生问题，道路问题，门面房经营噪声扰民问题等等，都难以得到有效解决。再有翠竹苑小区的卫生问题，居民在小区内种菜问题等等。也不能得到有效控制。造成这些问题的根本原因就在于社区居委会与物业管理公司的职责分工不明确，造成了在管理上的真空。而造成社区居委会与物业管理公司职责分工不明确的原因又是各物业管理公司分别隶属于各自的房地产开发公司，其房屋维修费，道路维护费等管理费用由各自的房地产开发公司统一下拨到各自的物业管理公司。而物业管理公司又在某些方面管理不严，协调不力，致使一些问题不能有效解决。居民意见很大，也有居民向社区反映，要求社区帮助协调解决，但由于社区资金短缺，缺少必要的费用，所以也无法妥善处理。怎样妥善处理好此类矛盾，使广大居民满意，同时让业主委员会能真正发挥其应有的责任，亟待解决。为此，我们经过认真思索和深入研究，认为要想充分发挥社区管理和物业管理的作用，就是要加强联系，相互协作，同时还要加强业主委员会的作用，加强社区业主委员会与小区物业公司业主委员会的联系，提升社区业主委员会的地位，成立社区业主协会，要求社区辖区内各物业公司加入并投入一定的资金，由社区业主协会统筹安排、使用，这样，就可以较好地解决因职责分工不明确而引发的各种矛盾，使各种问题都能有效及时地解决。
（二）
如何加强老城区的管理与服务，是官塘社区所面临的又一重要任务。官塘社区除翠竹园小区、翠竹苑小区外，其它房屋基本上都是上世纪八、九十年代所建，其布局结构欠合理，各项配套实施也显落后与陈旧。怎样让旧城区焕发青春，是值得广大社区工作者仔细研究的确又一重要课题。官塘社区组织人员深入基层，开展细致的调查和研究，同时仔细研究不同地区，不同社区的好的做法，借鉴他们的经验，认为要做好老区的管理与服务，必须从以下几个方面拓展思路，开展工作。
1、把社区建设和物业管理有机地结合起来。社区可以在这些老小区里以准物业管理的模式进行操作。准物业管理是按照略低于物业管理的收费标准和服务标准操作，实行社区自治性与物业管理市场化的有机结合，能够较好好地体现基本需求，基本服务，基本利益的统一。基本需求是居民对满足日常生活的基本要求，包括对小区的卫生环境，房屋、道路的维护与维修，绿化带和共公设施的管理与维护等。基本服务就是满足基本要求的配套服务。而基本利益也就是对满足基本服务的基本利益补偿，包括维护小区卫生环境费用，维护房屋道路的费用等。
2、将物业管理从社区服务中剥离出去，成立社区物业工作站，由居委会领导，执行居委会决策，为社区居民服务。将物业管理部分从社区服务中分离出去，实行社区体制的大的变动。让社区居委会还位于真正的居民自治组织，这种变动对居委会的传统职能是既有“剥离”又有“构建”。一方面，是将社区居委会作为公民自治组织的功能在法律上归位的重要偿试。另一方面，从其现实可操作性来看，将承担行政工作的职能从居委会中剥离出来，社区物业工作站客观上充当了社区共公事务管理者的角色，其企业化的运作，有效地提高社区服务的管理水平，对加强社区管理，提高服务质量能够起到促进作用。
实行准物业管理，建立社区物业工作站，将物业管理从社区工作中剥离出去，是解决好老小区管理难的良好途径，可以从根本上克服因职责不分造成的管理上矛盾，同时，又有效地加强社区与物业管理的沟通与协调，对规范社区运作，提高服务效率和服务质量都有一定的促进作用，值得深思和借鉴。