他山之石，可以攻玉

——关于宁波江东区发展楼宇经济情况的考察报告

唐少金

楼宇经济是在现代商务楼宇密集区域，以商务楼宇为载体，通过优化商务办公环境，吸引各类企业投资，增加税源渠道，带动区域经济发展的一种新型经济形态。铜官山区作为铜陵市中心城区，发展楼宇经济，增强中心城区集聚与辐射功能，是实施“三产富区”战略的内在要求。为此，区政协结合第三期政协论坛活动，组织人员赴宁波市江东区考察楼宇经济发展情况。江东区在发展楼宇经济过程中有许多较为成功的经验和做法，非常值得我们借鉴。

一、江东区发展楼宇经济的主要经验

江东区作为宁波市中心城区之一，地处宁波向东发展的前沿，是宁波重点建设的集行政服务、商贸商务、会展物流三大功能的核心区。总面积37.66平方公里，下辖7个街道，总人口30万。2004年江东区实现地区生产总值32.4亿元，财政收入11.6亿元，地方财政收入7亿元。其中三产增加值18亿元，占经济总量的55.6%，服务业贡献率达到63%，对地方财政的贡献程度达到78%，第三产业在国民经济中的主导地位明显确立。

近年来，随着江东区城市化的进一步推进和经济加快发展，土地要素紧张和传统工业扩张式发展的矛盾日益加剧，向“空间”和“高度”要效益成了招商引资和发展经济的必然选择。为此，江东区提出了发展楼宇经济的战略部署，以楼宇经济为突破口，通过出台鼓励新建楼宇、鼓励企业入驻、鼓励物业公司提高管理经营水平的多项政策，扶植楼宇经济发展，实现了综合服务功能的加快集聚和城区形象的进一步提升。以2004年为例，建筑投资规模不断扩大，全年改造和新建商务楼宇10幢，完成商务楼宇投资6亿元，比2003年增长4.5倍；楼宇经济快速发展，产业结构进一步优化，全年商务楼宇出租率达90%以上，以楼宇为载体引进的企业达258家，其中现代服务业企业占38.9%；招商项目质量不断提升，科技研发类企业、知识产权服务企业、新型工业服务类企业、区域总部型企业纷纷入驻。

江东区发展楼宇经济的主要做法有：

(一)、统一思想，明确发展思路。2003年开始实施“服务立区”战略 (即大力发展服务业特别是现代服务业，进一步确立其在产业经济中的主导地位，增强城市的管理功能、创新功能、集聚功能和辐射功能)，确立了服务业发展要“为先进制造业基地服务、为港口繁荣发展服务、为人民生活质量提高服务”的理念。并抓住东部新城建设和现代化新中心城区建设的历史性机遇，提出发展楼宇经济的战备部署。2004年相继出台了《关于加快发展楼宇经济的若干意见》、《关于加快发展楼宇经济若干意见的实施细则(试行)》等相关文件，设立了1000万元专项资金。同时通过召开全区加快发展楼宇经济工作会议，统一思想，形成加快发展楼宇经济的共识。

(二)、强化领导，形成合力。一是建立健全了工作网络体系。成立楼宇经济领导小组及办公室，建立各成员单位和各街道的工作小组网络，坚持一把手负总责、分管领导具体抓、责任落实到个人的工作格局。各街道主动建立街道干部联系商务楼宇制度，为每幢商务楼宇配备了联络员。二是研究制定《关于确定江东区楼宇服务主体的实施方案》，完善楼宇经济考核指标体系，从组织保障、综合管理、企业招商、特色培育、物业引导5个方面加强对各街道进行目标考核，调动街道发展楼宇经济的积极性。

(三)、突出规划，注重特色。一是始终坚持“科学产业规划”。通过对区域可利用土地资源的研究和把握，坚持在制定城市发展规划、土地利用规划、产业发展规划中体现“三规合一”，并积极争取市规划等有关部门的认可和支持，形成刚性的、有约束力的完整规划。编制了《江东区服务业发展纲要》，明确了服务业近期发展的空间布局和八大重点产业。二是积极引进知名开发企业和物业经营公司，培育树立楼宇建设和楼宇管理的品牌化理念，对楼宇软硬环境施行品牌化培育，以良好的发展空间吸引企业入驻，引导楼宇经济向品牌化、特色化发展。三是实施“一街一特”工程，以特色楼宇的培育引导产业集聚。利用航运快速发展的有利时机，着力打造“海运港”特色楼。通过组建由航运物流企业和物业公司组成的海运俱乐部，进一步完善航运信息平台，吸引更多的航运类企业入驻，全面带动了江东区乃至宁波市的航运类企业的集聚和产业结构的进一步升级。

 (四)、强化服务，优化环境。一是提供全方位的服务和支持。建立了楼宇经济数字管理系统，基本实现了对区域内楼宇资源的宏观查询、管理和统计分析等功能。积极建立企业与街道顺畅双向的信息沟通机制，定期调查、专人走访辖区楼宇，及时在新开盘楼宇设立综合服务窗口，为有落户意向的企业提供开办、注册等全程优质服务。通过对企业宣讲政策、跟踪重点企业等形式，为企业提供政策咨询。二是重视物业经营公司在楼宇经济中的重要作用。完善政府与物业沟通机制，定期召开各街道辖区楼宇的物业经营公司联席会议，就政府与物业的共建机制和共性的难题进行探讨。同时，通过聘请物业管理专家对物业进行定期培训、加大品牌物业引进的力度等途径，引导物业公司树立酒店星级管理的理念，提高物业管理水平，以良好的服务环境和形象促进楼宇经济产业能级的提升。

(五)、整合资源，招商选资。一是制作了《江东区可用招商资源总图》、《楼宇资源招商布局图》、《房地产开发地块图》、《酒店和专业超市布局图》、《汽车销售服务店分布图》等5张招商图，特别是《楼宇资源招商布局图》已成为江东区招商引资的重要参考资料。二是加强载体建设。通过整合一批现有楼宇，打造一批特色楼宇，新建一批标志楼宇，拓展招商平台。重点对已建楼宇的现有入驻企业规模、行业特点、房屋品质、物业管理水平进行综合分析，深入挖掘有利于产业延伸的资源，加快在现代服务业领域内发展专业化特色楼宇。三是及时介入经营和管理环节，强化楼宇功能定位，提升楼宇形象和品质，围绕重点功能区块，坚持招大引强选优。三是以现代服务业为重点，大力引进集团性总部、区域性总部、公司功能性机构，努力提高现代服务业在楼宇企业招商中的比例。四是通过引进专业投资咨询等中介机构，将楼宇资源推向相关投资市场；五是推动产业链招商，利用宣传包装和政策引导，抓住龙头企业带动相关行业，延伸产业链。

二、对江东区发展楼宇经济的几点体会

从江东区楼宇经济快速发展的历程中，我们可以得到四点启迪：第一，全面掌握各种楼宇经济信息是发展楼宇经济的基础。通过建立楼宇经济数字管理系统使政府能够及时掌握楼宇经济发展动态，使政府的服务和管理更具针对性和有效性。第二，规划先行是引导楼宇经济可持续发展的保证。积极借鉴先进地区的成功经验，结合自身区域特点，凸现区位特色，超前规划，科学运作，才能引导楼宇经济健康发展。第三，强化服务是推进楼宇经济快速发展的根本途径。在服务和优惠政策面前，有实力的企业更看重的是优质的服务。政府除为企业提供政策、管理、信息等方面的服务外，还要重视物业公司在楼宇经济发展和招商引资中的重要性，通过提高物业管理水平为企业提供优良的经营环境，使物业公司真正成为政府与楼宇企业沟通的桥梁。第四，注重特色是楼宇经济发展的生命力所在。没有特色就没有品牌，没有品牌就没有吸引力。要紧扣规划、建设、经营、管理四个环节，树立品牌理念，以特色楼宇的培育引导产业的集聚。

三、对我区发展楼宇经济的几点建议

楼宇经济作为一种新兴的经济形态，能够发挥城市生产要素相对聚集的优势，拓展中心城区经济发展空间。当前正值我市经济社会的快速发展期，随着皖中南中心城市的逐渐确立，将对第三产业特别是现代服务业产生强劲需求，这就给以发展现代服务业为重点的楼宇经济提供了难得的发展机遇。

1、加强规划导向，合理布局空间。根据铜陵市发展总体规划，尽快制定我区楼宇经济发展规划，确定重点发展行业和空间布局，加强服务设施配套，形成鲜明发展特色，科学引导楼宇经济的有序发展。

2、整合区域资源，培育产业优势。把规划工作和功能定位有机结合起来，充分利用已建成的楼宇空间，加大招商与服务力度，加快引进楼宇企业。有针对性地引导企业集聚，打造特色楼宇。

3、创新招商模式，强化对外招商。强化信息的收集与整理，进一步摸清底数，建立楼宇经济数据管理系统，为决策、管理和招商提供更准确的资料。做好楼宇招商的项目包装，积极广泛地宣传和推介。招商部门和各街道要配齐配足工作人员，加强楼宇业主的联系，联合招商。

4、加大政策引导，形成区域特色。在市场化推动的前提下，按照做大、做强、做优、做特楼宇经济的要求，强化政府的引导作用，制定相关鼓励扶持政策，引导楼宇经济发展。对符合发展导向的楼宇业主、入驻企业和物业中介服务组织给予重点扶持。

5、增强服务效能，营造良好环境。强化服务的主动性，自觉维护铜官山区经济发展环境；不断提高政府的服务效能，简化办事程序，完善高效运作机制；积极培育行业协会，充分发挥行业协会的自律、协调和服务职能；切实转变观念，积极为企业排忧解难；完善城市功能和服务手段，努力创造企业投资和生产生活的人文环境。